前言：一位来自台湾宝岛、只身闯荡大陆的地产强人,一位从业27载、前后经历了中国5波市场行情的女杰，一位喜喝酒、爱抽烟且直率干练、敢作敢当却又严谨认真的奇女子，当这样一位年近半百、不同寻常而颇具传奇色彩的代理行业掌门人于百忙之中接受专访时，我们为她睿智的头脑、锐利的眼光和不凡的言语而惊讶，继而折服，进而感动。也许，我们曾听到了太多对于地产行业的溢美之词，曾听到了太多千篇一律大谈房产利好的言论，所以，在一片歌舞升平的氛围中，突然被一股缓缓的、幽幽的、冷冷的话语抛至耳畔，陡然间的感觉是诧异：周小丽不看好中国房地产市场的发展前景？非也。拿她的话来说，中国房地产至少还有20年发展的大好时光。原因很简单：如今中国正处于经济腾飞的关键时期。

我们如约来到新联康,走近了周小丽。

身着暗红色古式旗袍，诠释着传统的女性风韵；一头卷发，又洋溢着时尚的气息，这是周小丽给我们的第一印象。这位掌门人的确与众不同，专访之前，她掏出一包“七星”牌香烟，娴熟地点燃并抽将起来，神态从容自然，眼光锐利淡然，直率不羁的风采在吐出的烟圈中展现得淋漓飞扬。记得在接受《财富人生》专访时，周小丽就说过自己喜烟好酒，看来此言至少是一半不虚了。

与周小丽的交流很轻松，话题涉及很广，获益非浅。在问答之间，我们领略了这位女老总的睿智与锐利。她的见解既让你为中国房地产业的当前与未来欢欣鼓舞，也让你感觉到了一丝丝关于当前房产业真实吐露的苦与痛，她的观点让你在惊诧之余又深怀敬意，回味无穷。这就是周小丽——一位冷思与直言的地产女强者。她坚毅的目光告诉你：她不为任何权威所吓倒，也乐于听取任何人的见解，但永远特立独行，保持自己的判断力与决策力。

——新联康的十年创业史,是迅速发展壮大的时期。现在的新联康处于转型期。

专访的首个话题,自然围绕周小丽和她的新联康。对于这个由她一手创立的公司，在经历十年风雨的重重洗礼之后，如今称得上家大业大。周总告诉我们，新联康初创时不到10人，而现在已经拥有400名员工，发展可谓蒸蒸日上。但是，公司的壮大也带来了新的课题，体现在公司组织框架需要进一步的改变和完善。随着新联康知名度的与日俱增，公司的未来战略也将适时转变，这需要内部的协调和调整，建立共同的目标愿景。这些年来，虽然在代理项目及销售额上取得了众所瞩目的成绩，但周小丽表示,新联康依然需要保持低调务实的工作态度，走专业化道路。尽管新联康的作风相当严谨，在业界的口碑很好，但存在的问题也不容忽视,比如创新上的不足。创新是一个企业的生命线，缺乏创新精神，长此以往，新联康将面临严峻的挑战和危机。周小丽承认她一直有很强的危机感，对新联康存在的问题毫不讳言，一针见血，并雷厉风行地将其置于改革的浪口刀尖上。

——2004年的产业宏观调控政策出台，包括加息在内，对上海房地产的发展影响不大，上海仍将凯歌前行。

周小丽认为，今年各项政策的出台，反映了市场的整体在发生变化。其中，最大的变化当属土地招拍挂政策的施行，这是变化中的亮点，直接代表了中国房地产市场化的方向。但是，变革的过程不可能一蹴而就，整个土地招拍挂的透明度还有待于提高。就当前而言，上海的土地市场还处于半透明状态，依然存在不规范的操作手法。具体到整个行业的走势，周总认为，上海由于内环土地的稀缺，价格仍有被低估的可能。作为一座国际化大都市，上海的经济突飞猛进，整个产业行情仍将往上走。至于加息的影响，周小丽用“不痛不痒”四个字来形容，指出加息至少要到1%才能够形成一定的冲击，而此次加息不过是政府包括央行在内高举黄牌进行警告，对购房者的影响并不大，但对开发商会有所影响。

——放眼全国房产，纵论产业周期，看好长三角的未来潜力。

在谈到对全国房产业当前及未来的看法时，周小丽根据自己的了解，作了一番简要点评：长三角地区的发展水平首屈一指，在以上海为龙头城市的带动和辐射下，整个长三角的未来潜力无限，发展后劲十足；环渤海地区的情况梢显复杂，北京的供应量较大；与之相反，青岛的供应量奇缺；大连则稳步向前，起伏不大，速度也不快。由于尚未涉足珠三角市场，周总对此谦虚地不作评论，从这里我们看到了她严谨的一面。周小丽显然对中国房地产的发展深表信心，认为国内房产业应该有一个相当不错的发展周期，正常的话是20年。这不由让人想到不少房产商高层人士的预测基本上都趋于一致，这是偶然感想，还是必然结论？也许，这并不重要，重要的是我们从中看到中国房地产市场所蕴涵的潜力无限，机遇良多。难怪摩根集团在制造中国楼市、上海楼市泡沫严重的舆论同时，却反过来玩起了暗渡陈仓的游戏，大有挥师中国房产之想，图谋大块土地之念。周小丽笑言，中国地大物博，城市化进程方兴未艾，正所谓“东方不亮西方亮”，房地产发展的空间足够大也足够广，有实力的发展商、代理商将拥有足够展现身手的机会。

——语出惊人：上海没有第一品牌发展商！

作为一家房产开发企业，最关心的话题无非两个：土地和金融。要实现土地和金融的健康循环，实际上就是做到两者不剥离，互相间梳理好关系。周小丽觉得，按照现行政策，小开发商的日子将愈发难过，照此发展下去，也许在不久的将来，大陆也将形成类如香港的格局，即少数大开发商控制当地的房产市场。其实，这是有弊端的，可能会导致垄断局面的形成。市场更需健康有序的竞争，而非垄断的出现，否则受害的将是老百姓；另一方面，很多城市都有自己的第一品牌开发商，但在上海，目前还没有树立自己的第一品牌，这是周小丽的惊人之语。她的理由是：上海的开发过于分散，不够集中，存在量或质的不足。比如万科，它在全国是综合第一，但在任何一个城市都不是当地第一；又如仁恒，楼盘的品质首屈一指，口碑甚广，惜乎开发量不大，影响力有限，也难称老大；反过来，在成都的置信，无论在开发数量、楼盘品质还是影响力方面都做得非常好，无可争议地成为了当地的第一品牌。周小丽认为，能否成为品牌开发商的主要因素，取决于产品本身。还以置信为例，很多人都不知道老板是谁，但它开发的楼盘有口皆碑。当然，周总也并不否认领袖人物的作用。在有些企业，老板的理念也很重要。如万科的王石，万通的冯仑等等。但最关键的还是通过产品说话，老百姓随时检验的是产品。

——畅谈新联康，点评代理业

作为房地产代理行业的大姐大，周小丽的市场洞察力堪称深远。她说，代理业在走过最初的香港模式和台湾模式后，最终会选择本土化模式。电脑需要标准化，房地产需要本土化。新联康就是一个例子。作为一家台资企业，公司400多人，台湾人不到1%。作为代理行业，必须清楚明了当地情况。周小丽回顾整个新联康的发展，认为公司好的方面体现在企业文化不错，向心力强，执行力相当彻底，问题在于创新不够。原因有二：一是事情多了，没时间想；二是市场太好，不用想。这是有问题的。代理行业应该随时有危机感。周小丽说到这里表情严肃，忧患意识写满了整张脸。27年的从业经历，5波行情的洗礼，让这位女强人对市场有着不同寻常的理解。周小丽担心的是，现在很多代理公司都是在1999年以后成立的，许多人没有经历过大的行情波动，完全不了解形势发生变化时意味着什么。尤其现在代理行业良莠不齐的现象很严重，更需要自律精神来约束。周总对当前流行的所谓“包销”模式很不解。包销即是开发商将大部分市场风险转嫁给代理商，周小丽认为，这是违反市场规律的做法。没有风险，哪来回报？风险越高，回报才越大，而开发商居然想逃避风险，寻求一劳永逸的做法，本身就违反了市场规律，这是一件很可笑的事情。代理业从本质上讲属于服务业，所做的事情有个限定，所起的作用也有局限，开发商不能完全押宝在代理商的身上，否则就成了赌博，很无聊。一旦市场出现大的波折，问题就会暴露无疑。

——商业地产的运作困难且复杂，而国内尚处于稚嫩阶段，前路漫漫。

在谈到商业地产这个热门话题时，周小丽也在关注之余，表达了自己的忧虑。她认为，商业地产需要好的定位和经营，要想好退路。如何去经营，这是个困难且复杂的事情。运营商业地产，风险大、回报高。目前国内存在一窝蜂做商业地产的现象，令人忧虑。很多人抢着做商业地产，却根本不懂经营，可想而知风险有多高。像香港的新鸿基，在商业地产上的运作首屈一指，经营团队实力很强。相比之下，内地的实力却很弱，偏偏急功近利，后期管理远未跟上，只抓销售回报，而不求经营回报。没有管理怎么办？国内跟香港的情况不一样，理论、经营以及人才都很缺失，发展商如果没有眼光，不作经营上的考虑，那么最后上当的只有老百姓。另外，模式不可复制，在香港行得通，并不意味着在内地也能成功。所以说，到目前为止，内地商业地产还缺乏清晰的思路，运作难度极大。

——作为顶级产品的别墅市场，依然误区重重，功利浓厚。

周小丽对别墅市场的评论也是值得回味咀嚼的。她认为中国的别墅市场存在诸多误区。首先，从民族特性上，中国与西方对别墅产品的理解差别很大。西方人崇尚个人主义，喜欢通过拥有诸如别墅这类可以划分领地式的事物来体现自己的身份。所以严格来说，别墅是一种舶来品，来源于西方世界。而中国在某种程度上，属于缺乏安全感的民族。在中国，安全是最强调的问题。当前国内沿海地区跟内陆地区经济发展的不平衡，所酝酿的社会危机是潜在而不可小视的问题。可以想见，中国别墅主人拥有这种象征财富的产品，也许从内心而言，惊恐多于舒适，完全不是我们大家所想象的那样风光无限，因为主人在考虑自己和家人的人身安全方面压倒了其他的因素；其次，作为顶级产品的别墅，其开发和管理被国内众多的发展商所漠视。在国内，开发别墅称得上是一件名利双收的事情，故一拥而上的现象并不鲜见。有些不适合建别墅的地方，也建了别墅，结果浪费了大量的土地和金钱，可惜不可惜？周总分析道，别墅要想获得成功，一定要有核心竞争力，要有可认同的真正价值。汤臣高尔夫为何成功？第一，它先建了高尔夫球场，具备了供需的诉求点；第二，它叫汤臣，品碑效应很强，第一批购买业主是台湾人、香港人，他们已经建立了品牌忠诚度；金桥碧云别墅为什么成功？建成之后全都出租了，市场反响热烈。因为金桥是加工出口区，有很多国外的CEO云集此处，需要与国外相似的生活方式，碧云别墅的定位正好和这种需求一拍即合；万科的兰乔圣菲为什么成功？卖点在于它的美国学校、网球俱乐部，以及其它被认同的高档因素。总体看来，别墅成功的个案不多。究其原因，周小丽分析道，国内的发展商太初级了，许多别墅开发商以前从未盖过别墅，像做纺织、印刷及其它与房产无关的行业公司纷纷涉足别墅市场，却不清楚目标，不懂市场定位，只是下意识觉得好盖而已，结果只能是越做越差，糟蹋了土地，让人看了心痛。别墅是顶级产品，发展商需要深厚的功力，应该具备一定的资质才行。

后记：周总的观点发人深省。在专访的最后，周小丽饶有兴致地提到新联康内部一些有意思的做法.比如对员工的三个保证：一是保证辛苦，新联康会给员工很多的工作挑战机会；二是保证严格，这是新联康赢得市场的法宝之一；三是保证有收获，除非不能胜任，新联康提供的锻炼机会将给每一位员工带来报酬之外的更大升值空间。轻言轻语之间，周小丽对公司的未来发展充满了信心。

周小丽个人档案：在大学毕业的一年内，先后换过4家公司。自与房产结缘始，便情钟至今。1992年来上海开创事业，从此与上海、与内地结下深厚的不解之缘.出生地台湾反而成为她第二家乡，一年中回台的时间不足一月。27年的房地产从业经历无可比拟，是沪上名副其实的大姐大。喜抽烟，爱喝酒，头脑睿智,眼光锐利，做事干脆，豪迈不输须眉。